Birleşik Krallık'ta Stamp Duty nasıl hesaplanır: 2025/26 tam rehberi

Stamp Duty Land Tax (SDLT), belirli bir fiyat eşiğini aşan bir mülk veya arazi satın alındığında İngiltere ve Kuzey İrlanda'da ödenen bir vergidir. Birleşik Krallık'taki tapu devir vergisine eşdeğerdir ve ev satın alırken karşılaşılan en önemli maliyetlerden biridir.

SDLT şu durumlarda ödenir:

• Konut amaçlı bir mülk satın alındığında (ev, daire, konut arsası) ve fiyat 125.000 sterlini aştığında
• Konut dışı veya karma kullanımlı mülk satın alındığında ve fiyat 150.000 sterlini aştığında
• Mülk devri ödeme karşılığında yapıldığında, aile bireyleri arasında olsa bile
• Şirket üzerinden satın alma yapıldığında (company purchase)

Vergi, gelir vergisine benzer şekilde artan oranlı dilim sistemiyle işler. Bu, satın alma fiyatının her bölümünün farklı bir orandan vergilendirildiği, toplam fiyatın tek bir oranla vergilendirilmediği anlamına gelir. Örneğin 300.000 sterline bir mülk alırsanız, yalnızca 125.000 sterlini aşan kısım ilk vergi oranına tabi olur.

SDLT, satın alma işlemi tamamlandıktan sonra 14 gün içinde ödenmelidir (completion date). Geç ödeme faiz ve olası cezalar doğurur. Genellikle satın alma sürecini yöneten avukat veya conveyancer, beyannamenin verilmesi ve ödemenin yapılmasıyla ilgilenir. SDLT'nizi Stamp Duty hesaplayıcımızla hesaplayın.

1 Nisan 2025'ten itibaren, İngiltere ve Kuzey İrlanda'daki konutlar için SDLT dilimleri şu şekildedir:

Fiyat dilimi	SDLT oranı
125.000 sterline kadar	0%
125.001 ila 250.000 sterlin arası	2%
250.001 ila 925.000 sterlin arası	5%
925.001 ila 1.500.000 sterlin arası	10%
1.500.000 sterlin üzeri	12%

350.000 sterlinlik bir mülk için hesaplama örneği:

• İlk 125.000 sterlin için %0 = 0 sterlin
• Sonraki 125.000 sterlin (125.001 ila 250.000 arası) için %2 = 2.500 sterlin
• Sonraki 100.000 sterlin (250.001 ila 350.000 arası) için %5 = 5.000 sterlin
• Toplam SDLT: 7.500 sterlin

500.000 sterlinlik bir mülk için örnek:

• İlk 125.000 sterlin için %0 = 0 sterlin
• Sonraki 125.000 sterlin için %2 = 2.500 sterlin
• Sonraki 250.000 sterlin (250.001 ila 500.000 arası) için %5 = 12.500 sterlin
• Toplam SDLT: 15.000 sterlin

Bu oranların marjinal olduğunu unutmamak önemlidir; en yüksek oran toplam fiyatın tamamına uygulanmaz. Bu artan oranlı sistem alıcılar için avantajlıdır çünkü fiili vergi her zaman uygulanabilecek azami orandan daha düşüktür. Herhangi bir fiyat için tam SDLT tutarını hesaplamak üzere Stamp Duty hesaplayıcımızı kullanın.

Birleşik Krallık hükümeti, ilk kez ev alanlar için özel bir vergi indirimi (First-Time Buyer Relief) sunar; bu da ilk ev alımındaki SDLT'yi önemli ölçüde azaltır. Bu avantaj, gençlerin konut piyasasına erişmesine yardımcı olan kilit unsurlardan biri olmuştur.

İlk kez ev alanlar için indirim koşulları (Nisan 2025'ten itibaren):

• Fiyatı 625.000 sterline kadar olan mülkler için geçerlidir
• İlk 300.000 sterlin için SDLT muafiyeti vardır (%0)
• 300.001 ila 625.000 sterlin arasındaki kısım %5 oranında vergilendirilir
• Fiyat 625.000 sterlini aşarsa indirim kaybolur ve normal oranlar uygulanır

İlk kez ev alan sayılmak için şartlar:

• Daha önce ne Birleşik Krallık'ta ne de yurt dışında hiç konut sahibi olmamış olmak
• Mülkün ana ikametgahınız olması gerekir
• Tüm alıcıların ilk kez alıcı olması gerekir (eşinizle alıyorsanız ve taraflardan biri daha önce mülk sahibi olduysa indirim uygulanmaz)

400.000 sterlinlik bir mülk alan ilk kez alıcı için örnek:

• İlk 300.000 sterlin için %0 = 0 sterlin
• Sonraki 100.000 sterlin (300.001 ila 400.000 arası) için %5 = 5.000 sterlin
• Toplam SDLT: 5.000 sterlin
• Normal oranlara kıyasla tasarruf: 2.500 sterlin

280.000 sterlinlik bir mülk alan ilk kez alıcı için örnek:

• İlk 280.000 sterlin için %0 = 0 sterlin (300.000 sterlinlik muafiyet içinde)
• Toplam SDLT: 0 sterlin
• Normal oranlara kıyasla tasarruf: 2.100 sterlin

Bu indirim, özellikle konut fiyatlarının daha makul olduğu bölgelerde önemli bir tasarruf sağlar.

Zaten bir konutunuz varsa ve ek bir mülk satın alıyorsanız (ikinci ev, yatırım amaçlı mülk, buy-to-let), SDLT'nin her dilimindeki normal oranların üzerine %5 ek ücret ödemeniz gerekir. Bu ek ücret 31 Ekim 2024 itibarıyla %3'ten %5'e yükseltilmiştir.

Ek mülk ek ücreti dahil SDLT oranları:

Fiyat dilimi	Normal oran	Ek ücretli oran
125.000 sterline kadar	0%	5%
125.001 ila 250.000 sterlin arası	2%	7%
250.001 ila 925.000 sterlin arası	5%	10%
925.001 ila 1.500.000 sterlin arası	10%	15%
1.500.000 sterlin üzeri	12%	17%

300.000 sterlinlik ikinci bir mülk için örnek:

• İlk 125.000 sterlin için %5 = 6.250 sterlin
• Sonraki 125.000 sterlin (125.001 ila 250.000 arası) için %7 = 8.750 sterlin
• Sonraki 50.000 sterlin (250.001 ila 300.000 arası) için %10 = 5.000 sterlin
• Toplam SDLT: 20.000 sterlin
• Ek ücret olmadan: 2.500 + 2.500 = 5.000 sterlin olurdu
• Ek vergi farkı: 15.000 sterlin

Ek ücretin uygulandığı durumlar:

• İkinci ev veya tatil evi satın alınması
• Kiralık amaçlı mülk satın alınması (buy-to-let)
• Bir şirket tarafından mülk satın alınması (company purchase)
• Önceki mülkünüzü henüz satmadan satın alma yapılması

Ek ücretin uygulanmadığı durumlar:

• Ana ikametgahınızı değiştiriyorsanız (önceki evi sattıysanız veya 36 ay içinde satacaksanız)
• Ek mülkün değeri 40.000 sterlinin altındaysa

Önce eski evinizi satmadan yeni ana ikametgahınızı satın alırsanız, başlangıçta ek ücreti ödersiniz. Ancak önceki mülkünüzü 36 ay içinde satarsanız, HMRC'den bu ek ücret için iade talep edebilirsiniz.

SDLT'nin sadece İngiltere ve Kuzey İrlanda'da geçerli olduğunu bilmek çok önemlidir. İskoçya ve Galler'in, farklı oran ve dilimlere sahip kendi emlak satın alma vergileri vardır:

İskoçya: Land and Buildings Transaction Tax (LBTT)

Revenue Scotland tarafından yönetilen LBTT'nin konutlar için dilimleri şöyledir:

Fiyat dilimi	LBTT oranı
145.000 sterline kadar	0%
145.001 ila 250.000 sterlin arası	2%
250.001 ila 325.000 sterlin arası	5%
325.001 ila 750.000 sterlin arası	10%
750.000 sterlin üzeri	12%

İskoçya ayrıca ilk kez ev alanlara indirim sağlar: 175.000 sterline kadar olan mülklerde ilk 175.000 sterlin muaftır. İskoçya'da ek mülk ek ücreti %6'dır (Additional Dwelling Supplement, ADS).

Galler: Land Transaction Tax (LTT)

Welsh Revenue Authority (WRA) tarafından yönetilen LTT'nin dilimleri şöyledir:

Fiyat dilimi	LTT oranı
225.000 sterline kadar	0%
225.001 ila 400.000 sterlin arası	6%
400.001 ila 750.000 sterlin arası	7,5%
750.001 ila 1.500.000 sterlin arası	10%
1.500.000 sterlin üzeri	12%

Galler'de, İngiltere'deki gibi ilk kez ev alan indirimi yoktur; ancak başlangıç eşiğinin daha yüksek olması (İngiltere'de 125.000 yerine 225.000 sterlin) bu farkı kısmen telafi eder. Galler'de ek mülk ek ücreti %4'tür.

Bu farklar, aynı mülkün bulunduğu yere bağlı olarak çok farklı bir vergi maliyeti doğurabileceği anlamına gelir. Birleşik Krallık'ın farklı bölgelerinde satın alma düşünüyorsanız, her ülkenin özel vergisini ayrı ayrı hesaplamak önemlidir. Üç sistemi de içeren Stamp Duty hesaplayıcımızı kullanın.

SDLT'nin uygulanmayabileceği veya özel işleme tabi olabileceği çeşitli durumlar vardır:

Tam muafiyetler:

• Eşik altındaki mülkler: 125.000 sterlinin altındaki konut alımları (veya ilk kez alanlar için 300.000 sterlin altı) SDLT ödemez
• Boşanma veya medeni birlikteliğin sona ermesi nedeniyle devir: Mülk boşanma anlaşmasının parçası olarak devrediliyorsa SDLT ödenmez
• Miras: Mülk vasiyetle veya yasal miras yoluyla devralınıyorsa SDLT ödenmez
• Bedelsiz bağış: Mülk herhangi bir ödeme olmadan bağışlanıyorsa (ve üzerinde mortgage yoksa), normalde SDLT doğmaz

Özel durumlar:

• Shared ownership (paylaşımlı mülkiyet): SDLT'yi mülkün toplam değeri üzerinden ya da sadece satın alınan pay üzerinden ödeme seçeneği vardır. İkinci seçenek seçilirse daha fazla pay satın alındığında ek SDLT ödenir
• Right to Buy: Sosyal konut kiracıları indirimli alım yaptığında SDLT piyasa değeri üzerinden değil, indirimli fiyat üzerinden hesaplanır
• Off-plan alımlar: SDLT, sözleşme imzalandığında değil, satın alma tamamlandığında nihai fiyat üzerinden ödenir
• Birleşik Krallık'ta ikamet etmeyenler: Nisan 2021'den beri, Birleşik Krallık'ta ikamet etmeyen alıcılar normal oranların üzerine ek %2 ücret öder

Multiple Dwellings Relief (MDR):

1 Haziran 2024'te kaldırıldı. Daha önce, tek bir işlemde birden fazla mülk satın alırken verginin toplam fiyat yerine ortalama fiyat üzerinden hesaplanmasına izin vererek SDLT'yi azaltabiliyordu.

SDLT ödeme süreci sıkı şekilde düzenlenmiştir ve uyulması gereken katı son tarihler içerir:

Ödeme süreci:

• Adım 1: Avukatınız veya conveyancer, SDLT beyannamesini (SDLT1 formu) hazırlar
• Adım 2: Beyanname HMRC'ye sunulur; bu işlem elektronik olarak da yapılabilir
• Adım 3: HMRC, mülkün Land Registry'de kaydı için gerekli olan bir sertifika (SDLT5) düzenler
• Adım 4: SDLT5 sertifikası olmadan mülk kaydı tamamlanamaz

Kritik süreler:

• Beyanname ve ödeme, tamamlanma tarihinden (completion date) sonraki 14 gün içinde yapılmalıdır
• Gecikme cezaları, 3 aydan az gecikmelerde 100 sterlin sabit ceza ile başlar ve 3 aydan sonra 200 sterline çıkar
• Cezalara ek olarak, ödenmemiş vergi için gecikme faizi uygulanır
• Ciddi vergi kaçırma durumlarında HMRC, borçlu olunan verginin %100'üne kadar ceza kesebilir

Düzeltmeler ve iadeler:

• Ek mülk ek ücretini ödediyseniz ve önceki mülkünüzü 36 ay içinde sattıysanız, iade talep edebilirsiniz
• İade talebi için, önceki mülkün satış tarihinden itibaren 12 ay (veya satın alma tarihinden itibaren 12 ay; hangisi daha geçse) süreniz vardır
• SDLT beyannameleri, beyan tarihinden sonraki 12 ay içinde düzeltilebilir

Ne kadar SDLT ödemeniz gerektiğini tam olarak hesaplamak ve mali planlamanızı yapmak için Stamp Duty hesaplayıcımızı kullanın. Vergi sonrası net maaşınızı da PAYE UK hesaplayıcısıyla tahmin edebilirsiniz.

SDLT kaçınılması mümkün olmayan bir vergi olsa da, vergi yükünüzü yasal yollarla optimize etmek için bazı stratejiler vardır:

1. İlk kez ev alan indiriminden yararlanın:

Eğer ilk kez ev alıyorsanız, bu indirimi talep ettiğinizden emin olun. Daha önce mülk sahibi olmuş biriyle birlikte satın alıyorsanız, işlemi farklı şekilde yapılandırmanın mümkün olup olmadığını değerlendirin (bir hukuk danışmanına başvurun).

2. Fiyat pazarlığı yapın:

SDLT dilimleri, fiyatın küçük bir farkla değişmesinin vergi üzerinde belirgin bir artış yaratabildiği "eşik noktaları" oluşturur. Örneğin fiyatı 260.000 yerine 250.000 sterline çekmek, SDLT'de 500 sterlin tasarruf sağlar (o bölümde oran %5'ten %2'ye düştüğü için). Bu, satıcıyla pazarlıkta kullanılabilecek bir argüman olabilir.

3. Önce eski mülkünüzü satın:

Yeni bir ana ikametgah alacaksanız, ek %5 ek mülk ücretinden kaçınmak için mümkünse yeni satın alımı tamamlamadan önce eski mülkünüzü satmaya çalışın. Bunu yapamazsanız, satmak ve iade talep etmek için 36 ayınız olduğunu unutmayın.

4. Taşınır malları fiyattan ayırın:

SDLT, satışa dahil edilen perde, halı, mobilya veya beyaz eşya gibi taşınır mallar üzerinden değil, mülkün kendisi üzerinden alınır. Satıcı bu eşyaları dahil ediyorsa, bunlar ayrı ayrı (adil piyasa değeriyle) değerlenebilir ve böylece SDLT matrahı azaltılabilir. HMRC makul bir üst sınırı kabul eder.

5. Konumu dikkate alın:

Konum konusunda esnekseniz, Galler'de başlangıç eşiğinin daha yüksek olduğunu (İngiltere'de 125.000 yerine 225.000 sterlin) ve İskoçya'nın ilk kez ev alanlar için daha cömert bir indirim sunduğunu (175.000 sterlin muaf) unutmayın.

6. Öğrenci kredilerinizi önceden planlayın:

Öğrenci krediniz varsa, aylık taksitler birikim kapasitenizi azaltır. İlk mülkünüzü almak için para biriktirirken ödemelerinizi planlamak üzere Birleşik Krallık öğrenci kredisi hesaplayıcımızı kullanın.