如何计算英国印花税（Stamp Duty）：2025/26 完整指南

印花税土地税（SDLT）是英格兰和北爱尔兰在购买高于特定金额房产或土地时征收的税。它是英国买房中的重要费用之一。

以下情况需要缴纳 SDLT：

• 购买住宅（房屋、公寓、住宅土地），价格超过 125,000 英镑
• 购买非住宅或混合用途房产，价格超过 150,000 英镑
• 财产转让，有对价对价交换（含家庭成员之间）
• 通过公司购买（company purchase）

SDLT采用类似所得税的递进税率，即按每一档分别计税，而非按全部价格统一计税。例如购买 300,000 英镑房产时，只有超过 125,000 的部分按第一档税率计算。

SDLT须在完成过户后 14 天内缴纳，逾期会产生利息和罚款。通常由处理交易的律师（conveyancer）提交申报并向 HMRC 付款。可在我们的 Stamp Duty 计算器中计算。

自 2025 年 4 月 1 日起，英格兰和北爱尔兰住宅 SDLT 税率为：

价格区间	SDLT 税率
125,000 英镑及以下	0%
125,001 - 250,000 英镑	2%
250,001 - 925,000 英镑	5%
925,001 - 1,500,000 英镑	10%
超过 1,500,000 英镑	12%

350,000 英镑的示例：

• 前 125,000 英镑按 0% = 0 英镑
• 下一档 125,000（125,001-250,000）按 2% = 2,500 英镑
• 下一档 100,000（250,001-350,000）按 5% = 5,000 英镑
• 总计 SDLT：7,500 英镑

500,000 英镑的示例：

• 前 125,000 英镑按 0% = 0 英镑
• 下一档 125,000 按 2% = 2,500 英镑
• 下一档 250,000（250,001-500,000）按 5% = 12,500 英镑
• 总计 SDLT：15,000 英镑

这里的税率是边际税率，不会把最高税率直接乘以整笔交易金额。要算精确值，使用我们的 SDLT 计算器。

英国政府为首次购房者提供专项减免（First-Time Buyer Relief），可明显降低首次购房的 SDLT 支出，对年轻买家进入市场帮助很大。

自 2025 年 4 月起的条件：

• 适用于房价不超过 625,000 英镑 的房产
• 前 300,000 英镑 免税（0%）
• 300,001 到 625,000 英镑部分按 5% 计税
• 价格高于 625,000 英镑则不享受减免，按正常税率执行

申请条件：

• 从未在英国或国外拥有过房产
• 该房产必须作为你的主要住所
• 所有买方都必须是首次购房者（若同住一方有过房产，则不适用）

400,000 英镑首购示例：

• 前 300,000 英镑按 0% = 0 英镑
• 接下来的 100,000（300,001-400,000）按 5% = 5,000 英镑
• 总计：5,000 英镑
• 相比标准税率节省：2,500 英镑

280,000 英镑首购示例：

• 前 280,000（在 300,000 免税额度内）按 0% = 0 英镑
• 总计：0 英镑
• 相比标准税率节省：2,100 英镑

在房价较温和的地区，这项减免的效果通常很明显。

如果你已经有一套房产，再购买一套房（第二套房、投资房、租赁房），每档 SDLT 上都会加收 5%。该附加费在 2024 年10月31日由3%提高到5%。

含附加费的 SDLT 税率：

价格区间	标准税率	含附加费
125,000 英镑及以下	0%	5%
125,001 - 250,000 英镑	2%	7%
250,001 - 925,000 英镑	5%	10%
925,001 - 1,500,000 英镑	10%	15%
超过 1,500,000 英镑	12%	17%

30 万英镑第二套房示例：

• 前125,000英镑按5% = 6,250英镑
• 下一125,000（125,001-250,000）按7% = 8,750英镑
• 下一50,000（250,001-300,000）按10% = 5,000英镑
• SDLT 合计：20,000英镑
• 不加附加费时：2,500 + 2,500 = 5,000英镑
• 额外增加：15,000英镑

适用场景：

• 第二套住房或度假屋
• 买来出租（buy-to-let）
• 公司名义购房
• 未出售原有房产就买入新房

不适用场景：

• 购房是为了替换主宅（36个月内售出旧宅）
• 新增房产低于 40,000 英镑

如果你先买新主宅再卖旧房，先要多缴附加费；但在 36 个月内售出旧房，可申请退还。

SDLT 仅在 英格兰和北爱尔兰征收。苏格兰和威尔士有各自税种，税率和区间不同：

苏格兰：Land and Buildings Transaction Tax（LBTT）

由 Revenue Scotland 管理，LBTT 住宅税率如下：

价格区间	LBTT 税率
145,000 英镑及以下	0%
145,001 - 250,000 英镑	2%
250,001 - 325,000 英镑	5%
325,001 - 750,000 英镑	10%
超过 750,000 英镑	12%

苏格兰同样有首次购房者减免：前 175,000 英镑可免税（最高到 175,000）。附加房产附加费为 6%（Additional Dwelling Supplement, ADS）。

威尔士：Land Transaction Tax（LTT）

由 Welsh Revenue Authority (WRA) 管理，LTT 费率为：

价格区间	LTT 税率
225,000 英镑及以下	0%
225,001 - 400,000 英镑	6%
400,001 - 750,000 英镑	7.5%
750,001 - 1,500,000 英镑	10%
超过 1,500,000 英镑	12%

威尔士没有像英格兰那样的首次购房者减免，但更高的起征点（225,000）在一定程度上有缓冲。附加房产附加费为 4%。

同一套房在不同地区税负可能差很多。比较不同地区时，建议使用 三套系统计算器。

有些情形可不征税或采用特殊处理：

完全豁免：

• 低于阈值：125,000英镑以下住宅（首次购房者可到 300,000）不缴纳 SDLT
• 离婚或民事伴侣解散转移：若作为离婚协议一部分，通常不征税
• 继承：通过遗嘱或法定继承获得财产通常不征税
• 无对价赠与：无付款赠与且无按揭时一般不征税

特殊情况：

• Shared ownership（共有产权）：可选择按全价或仅按已购份额缴税；后续加码购买时可能补税
• Right to Buy：社会住房低价购买按折扣价缴税
• Off-plan 购买：通常以 completion 时最终价为税基，不是签约价
• Non-UK residents：自2021年4月起，非英国居民在正常税率基础上增加2%

Multiple Dwellings Relief（MDR）：

该项于 2024 年 6 月 1 日取消。此前允许一次性购买多套房时按均值计税。

SDLT 支付流程严格，需要注意截止日期：

流程：

• 第一步：你的律师或 conveyancer 准备 SDLT 申报单（SDLT1）
• 第二步：向 HMRC 提交申报（通常电子提交）
• 第三步：HMRC 颁发 SDLT5 证书（用于向 Land Registry 登记）
• 第四步：没有 SDLT5 无法完成产权登记

关键期限：

• 需在 完成日后 14 天内完成申报和缴费
• 逾期会按固定罚金100英镑起（3个月内），超过3个月加到200英镑
• 除罚款外，还需为未缴税额支付滞纳利息
• 严重情况下，HMRC 最高可罚未缴税额的 100%

更正和退款：

• 若误缴了附加房产税，且36个月内出售旧房，可申请退税
• 可在出售旧房后12个月（或自购房日起12个月后更晚的一项）内申请
• SDLT 申报可在提交后12个月内修改

如要精准测算应缴金额并做资金规划，使用 Stamp Duty 计算器。你也可用 PAYE UK 计算器 估算税后月薪。

SDLT不能规避，但可以通过合法方式优化税负：

1. 充分利用首次购房者减免：

首次购房时应确认是否符合条件，若与曾有房产的共同买家共同购房，建议咨询律师看是否能优化交易结构。

2. 价格谈判：

税率档位会造成“跳点”，价格微小变化可能导致税额大幅变化。将260,000降到250,000英镑，可把一部分税档从5%降到2%，节省约500英镑。

3. 先卖旧房再购新房：

计划换主宅时，尽量先卖旧房，减少5%附加税。若做不到，仍可在36个月内出售旧房并申请退税。

4. 将可移家具与房价分拆：

SDLT只对物业本身计税，不含窗帘、地毯、家具、家电等动产。卖方提供这些物品时可单独评估，有机会降低税基。

5. 关注区域差异：

如果你可选地址，威尔士起征点更高（225,000 vs 125,000），苏格兰首次买家免税更慷慨（免税至175,000）。

6. 提前规划学生贷款：

有学生贷款时，月供会影响购房预算。可用 英国学生贷款计算器 提前安排。