イギリスのStamp Dutyの計算方法: 2025/26年 完全ガイド
イングランドと北アイルランドで Stamp Duty Land Tax（SDLT）を計算する方法を解説します。2025/26の税率、初めての住宅購入者向け軽減、追加住宅サーチャージ、スコットランド・ウェールズとの差分を確認できます。
Stamp Duty Land Tax（SDLT）とは、いつ払うのか
Stamp Duty Land Tax（SDLT）は、イングランドと北アイルランドで、一定価格を超える不動産・土地を購入する際にかかる税金です。英国の不動産取得費用の中でも大きい部類に入り、売却時の譲渡税の代替として扱われます。
SDLTは次のケースで発生します：
- 住宅の購入（戸建て、マンション、住宅用土地）で125,000ポンド超
- 非住宅または混合用途の不動産購入で150,000ポンド超
- 対価を伴う所有権移転（家族間でも対象）
- 法人による取得（company purchase）
SDLTは所得税のような累進税率方式です。購入価格全体ではなく、価格帯ごとに税率が適用されます。たとえば35万ポンドを購入した場合、125,000ポンド超の部分だけが第一税率で課税されます。
SDLTは、完了日（completion date）から14日以内に納付します。遅延すると利息とペナルティが発生。通常、購入を担当する弁護士（conveyancer）が申告書の提出とHMRCへの支払いを行います。当社のStamp Duty計算機で金額を算出してください。
2025/26年 住宅向けSDLTの税率・帯
2025年4月1日から、イングランド・北アイルランドの住宅向けSDLT帯は次のとおりです：
| 価格帯 | SDLT率 |
|---|---|
| 125,000ポンド以下 | 0% |
| 125,001〜250,000ポンド | 2% |
| 250,001〜925,000ポンド | 5% |
| 925,001〜1,500,000ポンド | 10% |
| 1,500,000ポンド超 | 12% |
35万ポンドの例:
- 最初の125,000ポンドを0%で課税 -> 0ポンド
- 次の125,000ポンド（125,001〜250,000）を2%で課税 -> 2,500ポンド
- 残り100,000ポンド（250,001〜350,000）を5%で課税 -> 5,000ポンド
- 合計SDLT: 7,500ポンド
50万ポンドの例:
- 最初の125,000ポンドを0%で課税 -> 0ポンド
- 次の125,000ポンドを2%で課税 -> 2,500ポンド
- 次の250,000ポンド（250,001〜500,000）を5%で課税 -> 12,500ポンド
- 合計SDLT: 15,000ポンド
税率は累進です。最高税率を価格全体にかけるわけではありません。実効税率は通常、最大税率より低くなります。正確な金額は当社の計算機で確認してください。
初めての購入者向け軽減（First-Time Buyer Relief）
英国政府は、初めての住宅取得者向けに特別な税軽減（First-Time Buyer Relief）を用意しており、最初の住宅購入時のSDLTを大きく減らします。
軽減の条件（2025年4月以降）:
- 対象価格は625,000ポンド以下
- 最初の300,000ポンドは< 強>0%（免税）
- 300,001〜625,000ポンド部分は5%課税
- 625,000ポンドを超えると軽減なしで通常税率に戻る
申請条件:
- 英国・海外問わず、過去に住宅を所有していないこと
- 購入物件を主たる居住地として使用すること
- 買主全員が初めての購入者であること（同居人の一人が過去に所有していると不可）
40万ポンドの初回購入者の例:
- 最初の300,000ポンドを0%で課税 -> 0ポンド
- 次の100,000ポンド（300,001〜400,000）を5%で課税 -> 5,000ポンド
- 合計: 5,000ポンド
- 通常税率と比べると2,500ポンドの節約
28万ポンドの例:
- 28万ポンドの範囲はすべて免税枠内で 0 ポンド
- 合計: 0ポンド
- 通常税率比で2,100ポンドの節約
価格が比較的安定しているエリアでは、この軽減効果が大きくなります。
追加住宅サーチャージ（Additional Property Surcharge）
すでに住宅を所有していて、さらに1棟以上を取得する（セカンドハウス、投資用、家賃用）場合は、通常税率の各帯に5%のサーチャージが加算されます。2024年10月31日から、3%から5%へ引き上げられました。
サーチャージ適用のSDLT:
| 価格帯 | 標準率 | サーチャージ率 |
|---|---|---|
| 125,000ポンド以下 | 0% | 5% |
| 125,001〜250,000ポンド | 2% | 7% |
| 250,001〜925,000ポンド | 5% | 10% |
| 925,001〜1,500,000ポンド | 10% | 15% |
| 1,500,000ポンド超 | 12% | 17% |
30万ポンドの2戸目の例:
- 最初の125,000ポンドを5%で課税 = 6,250ポンド
- 次の125,000ポンドを7%で課税 = 8,750ポンド
- 次の50,000ポンドを10%で課税 = 5,000ポンド
- SDLT合計: 20,000ポンド
- サーチャージなしの場合: 5,000ポンド
- 追加負担: 15,000ポンド
適用される場合:
- 2軒目・別荘を購入
- 賃貸目的の取得（buy-to-let）
- 法人による住宅取得
- 前所有物件を売却していない状態での購入
適用されない場合:
- 主住居の買い替え（前住居を36か月以内に売却）
- 追加物件が40,000ポンド未満の場合
新しい主住居を先に購入した場合はまずサーチャージがかかります。36か月以内に前所有物件を売れば返金申請可能です。
スコットランド・ウェールズの違い: LBTTとLTT
SDLTはイングランドと北アイルランドのみの税です。スコットランド・ウェールズには独自の不動産税制があり、税率も帯も異なります。
スコットランド: Land and Buildings Transaction Tax（LBTT）
Revenue Scotlandが管理するLBTTの住居向け帯は次のとおりです：
| 価格帯 | LBTT率 |
|---|---|
| 145,000ポンド以下 | 0% |
| 145,001〜250,000ポンド | 2% |
| 250,001〜325,000ポンド | 5% |
| 325,001〜750,000ポンド | 10% |
| 750,000ポンド超 | 12% |
スコットランドも初回購入者向け軽減があり、175,000ポンドまでの範囲が免税。追加住宅サーチャージは6%（ADS）です。
ウェールズ: Land Transaction Tax（LTT）
Welsh Revenue Authority（WRA）のLTT帯:
| 価格帯 | LTT率 |
|---|---|
| 225,000ポンド以下 | 0% |
| 225,001〜400,000ポンド | 6% |
| 400,001〜750,000ポンド | 7.5% |
| 750,001〜1,500,000ポンド | 10% |
| 1,500,000ポンド超 | 12% |
ウェールズにはイングランドのような初回購入者向け軽減はありませんが、225,000ポンドと高い開始帯で一部相殺されています。追加住宅サーチャージは4%です。
同じ物件でも地域によって負担は大きく変わるため、対象地域を比較する際は3制度を比較できる計算機を使ってください。
SDLTの控除対象と特例
SDLTが課されない、または特別取扱いとなる場合は以下です。
全額非課税例:
- 閾値未満の物件:125,000ポンド未満（初回購入者は300,000ポンド未満）の住宅は非課税
- 離婚・事実婚解消時の移転:離婚調停の一部としての移転は対象外
- 相続:遺言または相続により取得した場合
- 無償譲渡:対価なしでの贈与（抵当権なし）が原則非課税
特別ケース:
- Shared ownership:物件全額か取得分のみかを選択。分割取得では追加入札時の追加課税あり
- Right to Buy:公営住宅の買戻しは値引き価格が対象
- オフプラン購入:契約締結時ではなくcompletion時の最終価格で課税
- Non-UK residents:2021年4月から非居住者は標準税率に加え2%の追加課税
Multiple Dwellings Relief（MDR）:
2024年6月1日で廃止。以前は複数物件を1回で買う場合、平均価格課税で軽減されました。
SDLTの支払いと重要な期限
SDLTの納付は手続きと期限が厳格に定められています：
納付手順:
- ステップ1: 弁護士やconveyancerが申告書（SDLT1）を作成
- ステップ2: HMRCへ電子申告
- ステップ3: HMRCがSDLT5証明書を発行（Land Registry登録に必要）
- ステップ4: SDLT5なしでは登録完了できない
重要期限:
- 完了日から14日以内に申告・納付
- 遅れた場合は固定罰金100ポンド（3か月以内）から、3か月超で200ポンドに増額
- 未納分には遅延利息が発生
- 悪質な脱税では税額の最大100%まで課税される可能性
修正と返金:
- 追加住宅サーチャージを払った後、前所有物件を36か月以内に売却すれば、返金申請可能
- 申請期限は前所有物件売却日から12か月（または購入日から12か月の後者）
- SDLT申告は提出後12か月以内で修正可能
必要な金額を正確に見積もり、資金計画を立てるには当社のStamp Duty計算機を使ってください。ネット収入の試算はPAYE UK計算機も活用できます。
Stamp Dutyを抑える実務的コツ
SDLTは合法的に回避できませんが、負担を下げる設計は可能です。
1. 初めての購入者向け軽減を忘れない:
初回購入者の場合は条件を満たすとき必ず適用を検討。共同購入で相手が過去に所有していた場合は契約設計を検討。
2. 売買価格の交渉:
SDLTには段階的な境界があるため、少額の価格調整で税額差が大きくなります。例えば26万ポンド→25万ポンドでは5%帯から2%帯に下がる分、500ポンドの節約になります。
3. 先に前所有物件を売却:
新しいメインハウス購入時は、可能なら前所有物件を先に売却して追加サーチャージを避ける。難しい場合でも36か月以内なら返金が狙えます。
4. 動産と本体価格の分離:
SDLTは建物に課税され、カーテン・絨毯・家具・家電などの動産そのものは対象外。売却付帯品が含まれるなら別途評価し、税基礎を下げる余地を検討。
5. 地域を比較:
ウェールズは開始閾値が高く（225,000ポンド vs イングランド125,000ポンド）、スコットランドは初回購入者向け免税が比較的手厚い（175,000ポンド免税）。
6. 住環境の前提を含めて計画:
学生ローンがある場合は月額負担が家計を圧迫するため、英国学生ローン計算機で返済計画を先に立てる。
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ツールを開く→よくある質問
35万ポンドの物件のStamp Dutyはいくら？
初めての購入者でない場合、最初の125,000ポンドは0、その次の125,000ポンドに2% = 2,500ポンド、残り50,000ポンドに5% = 2,500ポンドで合計5,000ポンドです。初回購入者は最初の300,000ポンドが免税で0ポンドです。
初めての購入者はStamp Dutyを払う？
初回購入者は、取引価格が625,000ポンド以下なら最初の300,000ポンドが非課税です。300,001〜625,000ポンドは5%です。625,000ポンドを超えると軽減は適用されず、通常税率になります。
追加住宅サーチャージとは？
既に所有している住宅に加え、第二の物件を取得すると5%のサーチャージが各帯に加算されます。最初の帯は0%→5%へ。36か月以内に前所有物件を売却すれば返金請求できます。
スコットランドでは税率が違う？
はい。スコットランドはLBTTという独自税で、イングランドのSDLTとは税率構造が異なります。開始閾値は145,000ポンド、初回購入者免税は175,000ポンドまで、追加住宅サーチャージは6%です。
Stamp Dutyはいつまでに払う？
購入完了後14日以内に申告・納付する必要があります。通常はconveyancerが対応します。期限超過は固定罰金100ポンド（最初）＋遅延利息が加算されます。
外国人は多く払う？
はい。2021年4月以降、英国非居住者は通常税率に追加して<strong>2%</strong>の追加税があります。追加住宅サーチャージとも重複します。購入から12か月以内に英国居住者になると2%は返金申請可能です。