Come calcolare lo Stamp Duty nel Regno Unito: guida completa 2025/26
Scopri come calcolare la Stamp Duty Land Tax (SDLT) in Inghilterra e Irlanda del Nord. Aliquote 2025/26, agevolazione per acquirenti prima casa, sovrapprezzo per proprietà extra e differenze con Scozia e Galles.
Cos'è lo Stamp Duty Land Tax (SDLT) e quando si paga
Lo Stamp Duty Land Tax (SDLT) è una tassa pagata in Inghilterra e Irlanda del Nord quando si acquista un immobile o un terreno sopra una certa soglia. È una delle voci più rilevanti nel costo di acquisto di casa nel Regno Unito.
La SDLT è dovuta nei seguenti casi:
- Acquisto di una proprietà residenziale (casa, appartamento, terreno residenziale) oltre 125.000 sterline
- Acquisto di una proprietà non residenziale o mista oltre 150.000 sterline
- Trasferimento di proprietà dietro pagamento, anche tra familiari
- Acquisto tramite società (company purchase)
La tassa funziona con scaglioni progressivi, simili all'IRPEF: ogni fascia del prezzo è tassata con una percentuale diversa, non l'intero prezzo. Per esempio, con un immobile da 300.000 sterline, solo la parte oltre 125.000 sterline usa la prima aliquota.
La SDLT va pagata entro 14 giorni dalla conclusione dell'acquisto (completion date). In caso di ritardo si applicano interessi e possibili sanzioni. Normalmente avvocato o conveyancer si occupa della dichiarazione e del pagamento verso HMRC. Calcola la SDLT con la nostra calcolatrice Stamp Duty.
Aliquote SDLT 2025/26 per proprietà residenziali
Dal 1 aprile 2025 le fasce SDLT per proprietà residenziali in Inghilterra e Irlanda del Nord sono:
| Fascia di prezzo | Aliquota SDLT |
|---|---|
| Fino a 125.000 sterline | 0% |
| 125.001 - 250.000 sterline | 2% |
| 250.001 - 925.000 sterline | 5% |
| 925.001 - 1.500.000 sterline | 10% |
| Oltre 1.500.000 sterline | 12% |
Esempio per immobile da 350.000 sterline:
- Prime 125.000 sterline al 0% = 0 sterline
- Successive 125.000 (125.001-250.000) al 2% = 2.500 sterline
- Successive 100.000 (250.001-350.000) al 5% = 5.000 sterline
- SDLT totale: 7.500 sterline
Esempio per immobile da 500.000 sterline:
- Prime 125.000 sterline al 0% = 0 sterline
- Successive 125.000 sterline al 2% = 2.500 sterline
- Successive 250.000 (250.001-500.000) al 5% = 12.500 sterline
- SDLT totale: 15.000 sterline
Le aliquote sono marginali: la massima non si applica su tutto il prezzo. Questo riduce spesso l'imposta effettiva. Calcola con precisione la tua SDLT usando la nostra calcolatrice Stamp Duty.
Agevolazione First-Time Buyer Relief
Il governo britannico offre un agevolazione per primi acquirenti (First-Time Buyer Relief) che riduce sensibilmente la SDLT sul primo acquisto della casa. È stata pensata per facilitare l'ingresso nel mercato immobiliare.
Condizioni dell'agevolazione (da aprile 2025):
- Valida per immobili con prezzo fino a 625.000 sterline
- Le prime 300.000 sterline sono esenti da SDLT (0%)
- La parte tra 300.001 e 625.000 sterline tassata al 5%
- Superato 625.000 sterline, l'agevolazione decade e si applicano le aliquote standard
Requisiti da soddisfare:
- Non essere mai stato proprietario, in UK o all'estero
- La proprietà deve essere la residenza principale
- Tutti gli acquirenti devono essere primi acquirenti (se uno ha già acquistato, non si applica)
Esempio acquirente primo ingresso per immobile da 400.000 sterline:
- Prime 300.000 sterline al 0% = 0 sterline
- Successive 100.000 sterline (300.001-400.000) al 5% = 5.000 sterline
- SDLT totale: 5.000 sterline
- Risparmio vs aliquote standard: 2.500 sterline
Esempio primo acquirente per immobile da 280.000 sterline:
- Prime 280.000 sterline al 0% = 0 sterline (entro esenzione di 300.000)
- SDLT totale: 0 sterline
- Risparmio vs aliquote standard: 2.100 sterline
È un vantaggio forte soprattutto in mercati con prezzi più accessibili.
Sovrapprezzo per proprietà aggiuntiva (Additional Property Surcharge)
Se già possiedi un immobile e ne compri un altro (second home, investimento, buy-to-let), devi pagare un sovrapprezzo del 5% oltre alle aliquote standard della SDLT su ogni fascia. L'aliquota è passata dal 3% al 5% dal 31 ottobre 2024.
Aliquote SDLT con sovrapprezzo:
| Fascia di prezzo | Tasso standard | Tasso con sovrapprezzo |
|---|---|---|
| Fino a 125.000 sterline | 0% | 5% |
| 125.001 - 250.000 sterline | 2% | 7% |
| 250.001 - 925.000 sterline | 5% | 10% |
| 925.001 - 1.500.000 sterline | 10% | 15% |
| Oltre 1.500.000 sterline | 12% | 17% |
Esempio per seconda proprietà da 300.000 sterline:
- Prime 125.000 sterline al 5% = 6.250 sterline
- Successive 125.000 sterline (125.001-250.000) al 7% = 8.750 sterline
- Successive 50.000 sterline (250.001-300.000) al 10% = 5.000 sterline
- SDLT totale: 20.000 sterline
- Senza sovrapprezzo: 2.500 + 2.500 = 5.000 sterline
- Sovrapprezzo: 15.000 sterline
Quando si applica:
- Acquisto di seconda casa o casa vacanza
- Acquisto per locazione (buy-to-let)
- Acquisto da società (company purchase)
- Acquisto prima di aver venduto la proprietà precedente
Quando non si applica:
- Se sostituisci la casa principale (vecchia venduta o da vendere entro 36 mesi)
- Se la proprietà aggiuntiva costa meno di 40.000 sterline
Se compri la nuova residenza prima di vendere la vecchia, paghi inizialmente il sovrapprezzo; se la vendita avviene entro 36 mesi puoi chiedere rimborso.
Differenze con Scozia e Galles: LBTT e LTT
La SDLT si applica solo in Inghilterra e Irlanda del Nord. Scozia e Galles hanno proprie imposte con scaglioni diversi:
Scozia: Land and Buildings Transaction Tax (LBTT)
Gestita da Revenue Scotland, la LBTT prevede per i residenti:
| Fascia di prezzo | Aliquota LBTT |
|---|---|
| Fino a 145.000 sterline | 0% |
| 145.001 - 250.000 sterline | 2% |
| 250.001 - 325.000 sterline | 5% |
| 325.001 - 750.000 sterline | 10% |
| Oltre 750.000 sterline | 12% |
Scozia prevede anche agevolazione per primi acquirenti: 175.000 sterline esenti fino a 175.000 sterline di prezzo. Il sovrapprezzo proprietà addizionali è 6% (Additional Dwelling Supplement, ADS).
Galles: Land Transaction Tax (LTT)
Con la Welsh Revenue Authority (WRA), le aliquote sono:
| Fascia di prezzo | Aliquota LTT |
|---|---|
| Fino a 225.000 sterline | 0% |
| 225.001 - 400.000 sterline | 6% |
| 400.001 - 750.000 sterline | 7,5% |
| 750.001 - 1.500.000 sterline | 10% |
| Oltre 1.500.000 sterline | 12% |
Il Galles non prevede l'agevolazione primo acquisto come l'Inghilterra, ma la soglia iniziale più alta (225.000 sterline) compensa in parte. Il sovrapprezzo per proprietà extra è 4%.
La stessa proprietà può quindi avere costi fiscali molto diversi a seconda della regione. Per confrontare i tre sistemi, usa la nostra calcolatrice Stamp Duty.
Esenzioni e casi particolari della SDLT
Ci sono casi in cui la SDLT non si applica o ha regole particolari:
Esenzioni totali:
- Immobili sotto soglia: residenziali sotto 125.000 sterline (o 300.000 per primi acquirenti) non pagano SDLT
- Trasferimento in caso di divorzio o scioglimento di partnership: nessuna SDLT in pattuizioni di divorzio
- Eredità: nessun pagamento se l'immobile è ereditato tramite testamento o successione
- Donazione senza controprestazione: se la donazione avviene senza pagamento e senza mutuo, di norma la SDLT non si applica
Situazioni speciali:
- Shared ownership: puoi scegliere tra tassare il valore intero o solo la quota acquistata. Con ulteriori quote, nasce una SDLT aggiuntiva
- Right to Buy: chi acquista un alloggio sociale in sconto paga in base al prezzo scontato
- Acquisti off-plan: la SDLT si calcola sul prezzo finale al completion, non alla firma del contratto
- Non-UK residents: dal 2021-04 i non resident UK pagano un sovrapprezzo del 2% sulle aliquote standard
Multiple Dwellings Relief (MDR):
Eliminato dal 1 giugno 2024. In passato consentiva un calcolo sull'importo medio quando si acquistavano più immobili insieme.
Come pagare SDLT e scadenze importanti
Il processo è regolato e richiede tempistiche precise:
Procedura:
- Passo 1: il tuo solicitor o conveyancer prepara la dichiarazione SDLT (modulo SDLT1)
- Passo 2: la dichiarazione viene inviata a HMRC, anche in modalità elettronica
- Passo 3: HMRC rilascia il certificato (SDLT5), necessario per registrare la proprietà al Land Registry
- Passo 4: senza SDLT5 non è possibile completare la registrazione
Scadenze critiche:
- Dichiarazione e pagamento entro 14 giorni dalla completion
- Sanzione fissa da 100 sterline se il ritardo è inferiore a 3 mesi, 200 sterline dopo 3 mesi
- Se il pagamento è in ritardo, sono dovuti anche interessi
- In casi gravi di evasione, HMRC può applicare sanzioni fino al 100% dell'imposta
Rettifiche e rimborsi:
- Se paghi il sovrapprezzo per proprietà aggiuntiva e vendi la vecchia casa entro 36 mesi, puoi richiedere un rimborso
- Hai 12 mesi dalla vendita della proprietà precedente (o 12 mesi dall'acquisto, dalla data più recente) per richiederlo
- Le dichiarazioni SDLT possono essere corrette entro 12 mesi dalla data di presentazione
Per calcolare con precisione quanto versare e pianificare il budget, usa la nostra calcolatrice Stamp Duty. Per simulare il netto disponibile dopo imposte, usa anche la calcolatrice PAYE UK.
Consigli per abbassare la pressione dello Stamp Duty
La SDLT non è evitabile, ma puoi ridurne il carico in modo legale:
1. Usa l'agevolazione primo acquirente:
Se rientri tra i primi acquirenti, verifica e richiedi il beneficio. In presenza di un co-acquirente già proprietario, valuta una diversa struttura di acquisto con un consulente legale.
2. Negoziare il prezzo:
Gli scaglioni creano punti di salto: anche pochi £ fanno cambiare aliquota. Da 260.000 a 250.000 sterline, il risparmio è 500 sterline (da 5% a 2% sulla porzione interessata).
3. Vendere prima la casa precedente:
Se compri una nuova residenza, meglio vendere prima quella precedente per evitare il sovrapprezzo del 5%. Se non è possibile, puoi richiedere il rimborso entro 36 mesi.
4. Separare i beni mobili dal prezzo:
La SDLT si applica all'immobile, non a tende, tappeti, mobili o elettrodomestici inclusi nella trattativa. Valutazione separata corretta può abbassare la base imponibile.
5. Considerare la località:
Il Galles ha una soglia iniziale più alta (225.000 vs 125.000 sterline in Inghilterra) e la Scozia offre un'esenzione più ampia per primi acquirenti (175.000 sterline).
6. Pianificare il rimborso studentesco:
Se hai un prestito studenti, le rate riducono l'offerta mensile. Usa la calcolatrice prestito studenti UK per organizzare i pagamenti.
Prova questo strumento:
Apri strumento→Domande frequenti
Quanto si paga per una casa da 300.000 sterline?
Per un non primo acquirente, la SDLT sarebbe: 0 sterline sulle prime 125.000 + 2.500 sterline (2% sulle successive 125.000) + 2.500 sterline (5% sulle 50.000 residue) = 5.000 sterline. Per un primo acquirente: 0 sterline sulle prime 300.000 = 0 sterline.
I primi acquirenti pagano Stamp Duty?
I primi acquirenti sono esenti per le prime 300.000 sterline se il prezzo complessivo non supera 625.000 sterline. La fascia 300.001-625.000 viene tassata al 5%. Oltre i 625.000 sterline, l'agevolazione non si applica più.
Cos'è il sovrapprezzo per proprietà extra?
È un extra del 5% su ogni scaglione SDLT se compri una proprietà oltre a quella che già possiedi (seconda casa, buy-to-let, ecc.). Ad esempio, la prima fascia passa dal 0% al 5%. Vendendo la proprietà precedente entro 36 mesi, puoi richiedere rimborso.
Il Stamp Duty cambia in Scozia?
Sì. In Scozia l'imposta si chiama Land and Buildings Transaction Tax (LBTT), con scaglioni e aliquote diversi dalla SDLT inglese. La soglia iniziale è 145.000 sterline, con agevolazione primi acquirenti fino a 175.000 e sovrapprezzo del 6%.
Quanto tempo ho per pagare la Stamp Duty?
La SDLT va dichiarata e pagata entro 14 giorni dalla completion. Il solicitor gestisce di norma tutto. Se arrivi in ritardo, paghi 100 sterline (poi interessi) e eventuali altre sanzioni.
I non residenti pagano di più?
Sì. Dal 2021 i non residenti UK pagano un sovrapprezzo del 2% sulle aliquote standard. Questo si somma anche al sovrapprezzo proprietà extra se applicabile. Se diventi residente entro 12 mesi dall'acquisto, puoi richiedere il rimborso del 2%.