Comment calculer le Stamp Duty au Royaume-Uni : guide complet 2025/26

Le Stamp Duty Land Tax (SDLT) est un impôt payé en Angleterre et en Irlande du Nord lors de l'achat d'un bien immobilier ou d'un terrain dépassant un certain seuil de prix. C'est l'équivalent britannique du droit d'enregistrement et l'un des coûts les plus importants lors d'un achat immobilier au Royaume-Uni.

Le SDLT est dû dans les cas suivants :

• Achat d'un bien résidentiel (maison, appartement, terrain résidentiel) supérieur à 125 000 £
• Achat d'un bien non résidentiel ou mixte supérieur à 150 000 £
• Transfert de propriété en contrepartie d'un paiement, même entre membres de la famille
• Achat via une société (company purchase)

Le calcul se fait par tranches progressives, comme l'impôt sur le revenu. Chaque tranche de prix est taxée à un taux différent, pas le prix total. Par exemple, pour un bien à 300 000 £, seule la part au-dessus de 125 000 £ est taxée au premier taux.

Le SDLT doit être payé dans les 14 jours suivant la date de completion. Un retard peut entraîner intérêts et pénalités. En général, le solicitor ou conveyancer gère la déclaration et verse le montant à HMRC. Calculez votre SDLT avec notre calculatrice de Stamp Duty.

À partir du 1er avril 2025, les tranches SDLT pour les biens résidentiels en Angleterre et en Irlande du Nord sont :

Tranche de prix	Taux SDLT
Jusqu'à 125 000 £	0%
125 001 à 250 000 £	2%
250 001 à 925 000 £	5%
925 001 à 1 500 000 £	10%
Au-delà de 1 500 000 £	12%

Exemple pour un bien à 350 000 £ :

• 125 000 premières £ à 0% = 0 £
• 125 000 suivantes (125 001 à 250 000) à 2% = 2 500 £
• 100 000 suivantes (250 001 à 350 000) à 5% = 5 000 £
• Total SDLT : 7 500 £

Exemple pour un bien à 500 000 £ :

• 125 000 premières £ à 0% = 0 £
• 125 000 suivantes à 2% = 2 500 £
• 250 000 suivantes (250 001 à 500 000) à 5% = 12 500 £
• Total SDLT : 15 000 £

Ces taux sont marginales : le taux le plus élevé ne s'applique jamais à la totalité du prix. Ce système réduit le taux effectif, qui est toujours inférieur au taux maximal applicable. Pour un calcul exact, utilisez la calculatrice de Stamp Duty.

Le gouvernement britannique propose une aide fiscale spécifique (First-Time Buyer Relief) qui réduit fortement le SDLT pour une première acquisition de résidence. C'est un appui important pour l'accès au marché immobilier.

Conditions du dispositif (à partir d'avril 2025) :

• Appliquée aux biens dont le prix n'excède pas 625 000 £
• Les 300 000 premières £ sont exonérées de SDLT (0%)
• La tranche 300 001 à 625 000 £ est imposée à 5%
• Au-delà de 625 000 £, le régime ne s'applique plus et le barème normal reprend

Conditions pour bénéficier :

• N'avoir jamais été propriétaire au Royaume-Uni ou à l'étranger
• Le bien doit devenir la résidence principale
• Tous les acquéreurs doivent être primo-accédants (si l'un a déjà eu un bien, le relief ne s'applique pas)

Exemple pour une primo-accédante avec un bien de 400 000 £ :

• 300 000 premières £ à 0% = 0 £
• 100 000 suivantes (300 001 à 400 000) à 5% = 5 000 £
• Total SDLT : 5 000 £
• Économie par rapport au régime standard : 2 500 £

Exemple pour une primo-accédante avec un bien de 280 000 £ :

• 280 000 premières £ à 0% (dans le plafond de 300 000 £) = 0 £
• Total SDLT : 0 £
• Économie par rapport au régime standard : 2 100 £

C'est une économie très significative, surtout dans les zones où les prix restent modérés.

Si vous êtes déjà propriétaire et que vous achetez un bien supplémentaire (résidence secondaire, bien locatif, buy-to-let), vous payez une surcharge de 5% ajoutée aux taux SDLT standards, sur chaque tranche. Cette surcharge est passée de 3% à 5% à partir du 31 octobre 2024.

Taux SDLT avec surcharge :

Tranche de prix	Taux standard	Taux avec surcharge
Jusqu'à 125 000 £	0%	5%
125 001 à 250 000 £	2%	7%
250 001 à 925 000 £	5%	10%
925 001 à 1 500 000 £	10%	15%
Au-delà de 1 500 000 £	12%	17%

Exemple pour une seconde acquisition à 300 000 £ :

• 125 000 premières £ à 5% = 6 250 £
• 125 000 suivantes (125 001 à 250 000) à 7% = 8 750 £
• 50 000 suivantes (250 001 à 300 000) à 10% = 5 000 £
• Total SDLT : 20 000 £
• Sans surcharge : 2 500 + 2 500 = 5 000 £
• Surcharge additionnelle : 15 000 £

Quand elle s'applique :

• Achat d'une seconde résidence ou résidence de vacances
• Achat d'un bien locatif (buy-to-let)
• Achat via une entreprise
• Achat sans avoir vendu le bien précédent

Quand elle ne s'applique pas :

• Remplacement de la résidence principale (vente précédente déjà faite ou prévue sous 36 mois)
• Bien supplémentaire de moins de 40 000 £

Si vous achetez votre nouvelle résidence principale avant de vendre l'ancienne, la surcharge est due d'abord. Elle peut être remboursée si la vente intervient dans les 36 mois.

Le SDLT ne s'applique qu'en Angleterre et en Irlande du Nord. L'Écosse et le pays de Galles disposent de taxes propres sur l'acquisition immobilière avec d'autres tranches :

Écosse : Land and Buildings Transaction Tax (LBTT)

Géré par Revenue Scotland, le LBTT prévoit ces tranches pour les biens résidentiels :

Tranche de prix	Taux LBTT
Jusqu'à 145 000 £	0%
145 001 à 250 000 £	2%
250 001 à 325 000 £	5%
325 001 à 750 000 £	10%
Au-delà de 750 000 £	12%

L'Écosse prévoit aussi une aide primo-accédants : 175 000 £ d'exonération sur les biens jusqu'à 175 000 £. La surcharge pour bien supplémentaire atteint 6% (Additional Dwelling Supplement, ADS).

Pays de Galles : Land Transaction Tax (LTT)

Avec la Welsh Revenue Authority (WRA), le LTT applique :

Tranche de prix	Taux LTT
Jusqu'à 225 000 £	0%
225 001 à 400 000 £	6%
400 001 à 750 000 £	7,5%
750 001 à 1 500 000 £	10%
Au-delà de 1 500 000 £	12%

Le pays de Galles n'a pas de relief primo-accédant comme en Angleterre, mais un seuil initial plus haut (225 000 £) réduit partiellement l'écart. La surcharge y est de 4%.

Le coût total peut donc varier fortement selon la région. Si vous comparez plusieurs zones au Royaume-Uni, comparez chaque régime. Utilisez notre calculatrice de Stamp Duty qui couvre les trois systèmes.

Le SDLT peut ne pas s'appliquer ou avoir un traitement dérogatoire selon certains cas :

Exonérations totales :

• Biens sous seuil : Les achats résidentiels inférieurs à 125 000 £ (ou 300 000 £ pour les primo-accédants) sont exonérés
• Transfert en cas de divorce ou dissolution de partenariat civil : pas de SDLT si la propriété change de main dans le cadre d'un accord de divorce
• Héritage : pas de SDLT sur une transmission par testament ou succession
• Donation sans contrepartie : transfert gratuit sans dette hypothécaire : en général, pas de SDLT

Situations particulières :

• Shared ownership : choix entre taxer la valeur totale ou uniquement la part acquise ; si le second cas, un SDLT complémentaire s'applique lors de l'achat de parts supplémentaires
• Right to Buy : les locataires de logements sociaux acquièrent sur la base du prix décoté
• Achats off-plan : le SDLT est calculé sur le prix final à la completion, pas au contrat
• Non-UK residents : depuis avril 2021, surtaxe additionnelle de 2% sur les taux standards

Multiple Dwellings Relief (MDR) :

Supprimé le 1er juin 2024. Ce dispositif permettait auparavant de réduire le SDLT en taxant la moyenne en cas d'achat multiple dans une même opération.

Le processus est très encadré et comporte des délais stricts :

Étapes :

• Étape 1 : votre solicitor prépare la déclaration SDLT (formulaire SDLT1)
• Étape 2 : la déclaration est transmise à HMRC, souvent de façon électronique
• Étape 3 : HMRC délivre un certificat (SDLT5) nécessaire pour l'enregistrement au Land Registry
• Étape 4 : sans SDLT5, l'enregistrement n'est pas finalisable

Délais critiques :

• déclaration et paiement dans les 14 jours à compter de la completion
• Retards : amende fixe de 100 £ si moins de 3 mois, puis 200 £ au-delà de 3 mois
• Des intérêts de retard sont aussi exigibles sur l'impôt dû
• En cas de fraude grave, HMRC peut infliger jusqu'à 100% de l'impôt dû de pénalités

Rectifications et remboursements :

• Si une surcharge a été payée et que le bien précédent est vendu dans les 36 mois, un remboursement peut être demandé
• Le délai de demande est de 12 mois à partir de la vente du bien précédent (ou de l'achat, selon la date la plus récente)
• Les déclarations peuvent être amendées dans les 12 mois suivant le dépôt

Pour estimer précisément votre SDLT et mieux planifier votre budget, utilisez notre calculatrice de Stamp Duty. Pour le revenu net après impôts, utilisez la calculatrice PAYE UK.

Le SDLT ne peut pas être évité, mais une planification légale peut réduire la charge :

1. Profitez du relief primo-accédants :

Si vous êtes primo-accédant, vérifiez toutes les conditions. En achat avec un co-acquéreur déjà propriétaire, demandez un accompagnement juridique pour structurer l'achat.

2. Négociation du prix :

Le SDLT crée des seuils où une faible variation de prix modifie fortement la taxation. Passer de 260 000 à 250 000 £ permet d'économiser 500 £ (passage de 5% à 2% sur la tranche concernée).

3. Vendre le bien précédent en priorité :

Pour une nouvelle résidence principale, mieux vaut vendre l'ancien bien avant le closing pour éviter d'abord la surcharge de 5%. Sinon, le délai de remboursement est de 36 mois.

4. Distinguer les biens meubles :

Le SDLT porte sur l'immobilier, pas sur les meubles (rideaux, moquette, électroménager). Si certains éléments sont listés dans le prix, demandez une valorisation séparée pour réduire l'assiette taxable.

5. Choisir la zone géographique :

Le pays de Galles a un seuil de départ plus élevé (225 000 £ contre 125 000 £ en Angleterre) et l'Écosse propose une exonération primo-accédants plus généreuse (175 000 £).

6. Anticipez votre remboursement de prêt étudiant :

Un crédit étudiant réduit la capacité d'épargne. Utilisez notre simulateur de prêt étudiant UK pour planifier vos mensualités avant l'achat.