Wie man die Stamp Duty in Großbritannien berechnet: vollständiger Guide 2025/26

Die Stamp Duty Land Tax (SDLT) ist eine Steuer, die in England und Nordirland beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie ab einem bestimmten Preisschwellenwert anfällt. Sie ist die britische Vergleichssteuer zu den spanischen Grundstückssteuern und einer der größten Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Die SDLT fällt in folgenden Fällen an:

• Kauf einer Wohnimmobilie (Haus, Wohnung, Wohnfläche) über 125.000 Pfund
• Kauf einer gewerblichen oder gemischten Immobilie über 150.000 Pfund
• Übergang einer Immobilie gegen Gegenleistung, auch zwischen Familienmitgliedern
• Kauf durch eine Gesellschaft (company purchase)

Die Steuer ist stufenweise aufgebaut, ähnlich wie die Einkommensteuer. Jede Preisstufe wird mit einem anderen Satz besteuert, nicht der komplette Kaufpreis. Bei einem Kauf von 300.000 Pfund wird nur der Teil oberhalb von 125.000 Pfund mit dem ersten Satz besteuert.

Die SDLT ist innerhalb von 14 Tagen nach dem Notartermin (completion date) fällig. Bei verspäteter Zahlung fallen Zinsen und mögliche Bußgelder an. Normalerweise erstellt der Anwalt (conveyancer) die Erklärung und führt die Zahlung bei HMRC durch. Berechnen Sie Ihre SDLT mit unserem Stamp-Duty-Rechner.

Ab 1. April 2025 gelten in England und Nordirland diese SDLT-Stufen:

Preisstufe	SDLT-Satz
Bis 125.000 £	0%
125.001 bis 250.000 £	2%
250.001 bis 925.000 £	5%
925.001 bis 1.500.000 £	10%
Über 1.500.000 £	12%

Beispiel für eine Immobilie von 350.000 £:

• Erste 125.000 £ mit 0% = 0 £
• Nächste 125.000 £ (125.001 bis 250.000) mit 2% = 2.500 £
• Nächste 100.000 £ (250.001 bis 350.000) mit 5% = 5.000 £
• Gesamte SDLT: 7.500 £

Beispiel für eine Immobilie von 500.000 £:

• Erste 125.000 £ mit 0% = 0 £
• Nächste 125.000 £ mit 2% = 2.500 £
• Nächste 250.000 £ (250.001 bis 500.000) mit 5% = 12.500 £
• Gesamte SDLT: 15.000 £

Wichtig: Das sind marginale Sätze. Der höchste Satz wird nicht auf den Gesamtpreis angewendet. Das stufenweise System verringert meist die effektive Steuerquote. Für eine exakte Berechnung nutzen Sie den Stamp-Duty-Rechner.

Das britische Finanzministerium bietet für den Erstkauf einer Immobilie eine besondere Steuererleichterung (First-Time Buyer Relief), die die SDLT spürbar senkt. Diese Regelung zielt besonders auf den Einstieg in den Immobilienmarkt ab.

Bedingungen für den Erstkäufernachlass (ab April 2025):

• Gilt für Immobilien bis zu 625.000 £
• Die ersten 300.000 £ sind steuerfrei (0%)
• Der Bereich zwischen 300.001 und 625.000 £ wird mit 5% besteuert
• Bei einem höheren Preis als 625.000 £ entfällt der Nachlass und der Normaltarif gilt

Anforderungen für Erstkäufer:

• Nicht vorbesessener Eigentümer in UK oder Ausland
• Die Immobilie muss die Hauptresidenz bleiben
• Alle Käufer müssen Erstkäufer sein (wenn eine Person bereits Eigentum besaß, entfällt der Nachlass)

Beispiel Erstkäufer mit 400.000 £:

• Erste 300.000 £ mit 0% = 0 £
• Nächste 100.000 £ (300.001 bis 400.000) mit 5% = 5.000 £
• Gesamte SDLT: 5.000 £
• Ersparnis gegenüber Normaltarif: 2.500 £

Beispiel Erstkäufer mit 280.000 £:

• Erste 280.000 £ mit 0% = 0 £ (innerhalb des Freibetrags von 300.000 £)
• Gesamte SDLT: 0 £
• Ersparnis gegenüber Normaltarif: 2.100 £

Gerade bei moderaten Immobilienpreisen ist das oft eine starke Erleichterung.

Wer bereits Eigentümer ist und eine weitere Immobilie erwirbt (Zweitwohnung, Investment-Objekt, buy-to-let), zahlt auf jede SDLT-Stufe zusätzlich einen 5%-Zuschlag. Dieser Zuschlag wurde am 31. Oktober 2024 von 3% auf 5% angehoben.

SDLT mit Zusatzsteuer:

Preisstufe	Normalsatz	Satz mit Zuschlag
Bis 125.000 £	0%	5%
125.001 bis 250.000 £	2%	7%
250.001 bis 925.000 £	5%	10%
925.001 bis 1.500.000 £	10%	15%
Über 1.500.000 £	12%	17%

Beispiel Zweitobjekt 300.000 £:

• Erste 125.000 £ mit 5% = 6.250 £
• Nächste 125.000 £ (125.001 bis 250.000) mit 7% = 8.750 £
• Nächste 50.000 £ (250.001 bis 300.000) mit 10% = 5.000 £
• Gesamte SDLT: 20.000 £
• Ohne Zuschlag: 2.500 + 2.500 = 5.000 £
• Zusätzliche Belastung: 15.000 £

Wann der Zuschlag greift:

• Kauf einer zweiten Wohnung oder Ferienimmobilie
• Kauf einer Mietimmobilie (buy-to-let)
• Erwerb durch eine Firma
• Kauf vor Verkauf der vorherigen Immobilie

Wann er nicht greift:

• Ersatz der Hauptresidenz nachgewiesen (Verkauf der vorherigen Immobilie innerhalb von 36 Monaten)
• Zusätzliche Immobilie unter 40.000 £

Wird zuerst die neue Hauptwohnung gekauft, fällt der Zuschlag an und kann bei Verkauf der alten Immobilie innerhalb von 36 Monaten beantragt zurückgezogen werden.

SDLT gilt ausschließlich für England und Nordirland. Schottland und Wales nutzen eigene Steuern mit anderen Stufen:

Schottland: Land and Buildings Transaction Tax (LBTT)

Der Revenue Scotland verwaltet den LBTT mit diesen Stufen für Wohnimmobilien:

Preisstufe	LBTT-Satz
Bis 145.000 £	0%
145.001 bis 250.000 £	2%
250.001 bis 325.000 £	5%
325.001 bis 750.000 £	10%
Über 750.000 £	12%

In Schottland gibt es ebenfalls eine Entlastung für Erstkäufer: 175.000 £ sind auf bis zu 175.000 £ steuerfrei. Der Zusatzsteuer-Satz für Zweitobjekte liegt dort bei 6% (Additional Dwelling Supplement, ADS).

Wales: Land Transaction Tax (LTT)

Bei der Welsh Revenue Authority (WRA) gelten folgende Sätze:

Preisstufe	LTT-Satz
Bis 225.000 £	0%
225.001 bis 400.000 £	6%
400.001 bis 750.000 £	7,5%
750.001 bis 1.500.000 £	10%
Über 1.500.000 £	12%

Wales hat keine Erstkäuferentlastung wie England, aber der höhere Eingangsbereich (225.000 £) gleicht das teilweise aus. Die Zusatzsteuer für Zweitobjekte liegt bei 4%.

Damit kann derselbe Kauf in jeder Region ganz unterschiedlich besteuert werden. Wenn Sie zwischen Regionen vergleichen, nutzen Sie die Rechnerfunktion für alle drei Steuersysteme.

Einige Konstellationen führen zu keiner SDLT oder zu besonderen Besteuerungsregeln:

Komplette Ausnahmen:

• Preise unterhalb der Grenze: Wohnimmobilien unter 125.000 £ (bis 300.000 £ für Erstkäufer) sind SDLT-frei
• Übertragung bei Scheidung oder Auflösung einer eingetragenen Partnerschaft: keine SDLT im Rahmen einer Einigung
• Erbschaft: kein SDLT bei Vererbung durch Testament oder ohne Testament
• Schenkung ohne Gegenleistung: bei schenkungsweise Übertragung ohne Gegenleistung (und ohne Hypothek) fällt in der Regel keine SDLT an

Sonderfälle:

• Shared ownership: Sie können wählen zwischen Besteuerung des vollen Marktwerts oder nur des gekauften Anteils. Bei späterem Aufstocken entsteht zusätzliche SDLT auf Nachkäufe
• Right to Buy: soziale Wohnungsinhaber mit Rabattbesteuerung zahlen auf den Rabattpreis
• Off-plan-Kauf: SDLT auf den Endpreis bei completion, nicht bei Vertragsunterzeichnung
• Non-UK residents: seit April 2021 zusätzlich 2% auf Normaltarife

Multiple Dwellings Relief (MDR):

Seit dem 1. Juni 2024 abgeschafft. Zuvor konnte die Steuer bei Mehrfachkäufen in einer Transaktion auf den Durchschnittspreis berechnet werden.

Der Ablauf ist formal klar geregelt und fristgebunden:

Ablauf:

• Schritt 1: Ihr solicitor oder conveyancer erstellt die SDLT-Erklärung (Formular SDLT1)
• Schritt 2: Die Erklärung wird elektronisch an HMRC übermittelt
• Schritt 3: HMRC stellt die SDLT5-Bescheinigung aus, erforderlich für den Land Registry-Eintrag
• Schritt 4: Ohne SDLT5 kann der Eigentumseintrag nicht abgeschlossen werden

Kritische Fristen:

• Erklärung und Zahlung innerhalb von 14 Tagen nach dem Completion Date
• Verspätung: feste Strafe von 100 £ bei <3 Monaten; danach 200 £
• Zudem fallen Verzugszinsen auf die Steuerschuld an
• Bei schwerer Steuerhinterziehung kann HMRC bis zu 100% der geschuldeten Steuer ahnden

Änderungen und Rückerstattung:

• Wurde Zusatzsteuer gezahlt und die vorherige Immobilie innerhalb von 36 Monaten verkauft, kann ein Rückerstattungsantrag gestellt werden
• Der Antrag ist bis 12 Monate ab Verkaufsdatum der früheren Immobilie möglich (oder 12 Monate nach Kauf, je nachdem, was später liegt)
• SDLT-Erklärungen können innerhalb von 12 Monaten nach Einreichung korrigiert werden

Für eine exakte Planung nutzen Sie unseren Stamp-Duty-Rechner und für das Netto-Einkommen die PAYE UK-Rechnung.

SDLT lässt sich nicht umgehen, aber legale Strategien können die Steuerlast senken:

1. Nutzen Sie den First-Time-Buyer Relief:

Als Erstkäufer sollte der Vorteil aktiv beantragt werden. Falls ein Partner bereits Eigentum hatte, lassen Sie prüfen, ob die Struktur der Transaktion angepasst werden kann.

2. Preisverhandlung:

SDLT hat Steuerschwellen, an denen geringe Preisunterschiede eine große Wirkung haben. Bei einer Reduktion von 260.000 auf 250.000 £ sinkt die SDLT um 500 £ (von 5% auf 2% in der betroffenen Stufe).

3. Frühere Immobilie zuerst verkaufen:

Bei einer neuen Hauptwohnung vermeiden Sie eine 5%-Zusatzsteuer, wenn die alte Immobilie vorher verkauft wird. Andernfalls bleibt ein Erstattungszeitraum von 36 Monaten.

4. bewegliches Inventar getrennt ausweisen:

SDLT basiert auf der Immobilie selbst, nicht auf beweglichen Gegenständen wie Vorhängen, Teppichen oder Möbeln. Wenn diese separat bewertet werden, sinkt ggf. die steuerliche Bemessungsgrundlage.

5. Standort strategisch wählen:

Wales hat einen höheren Startwert (225.000 £ statt 125.000 £ in England) und Schottland ist bei Erstkäufern oft günstiger mit 175.000 £ Freibetrag.

6. Studentenrate im Blick behalten:

Studienkredite drücken die Ersparnisfähigkeit. Planen Sie mit dem UK Student Loan Rechner, bevor Sie den Immobilienkauf finanzieren.